O que muda com a nova decisão do STJ sobre Airbnb

Por maioria de votos, a Segunda Seção do STJ entendeu que a exploração frequente de imóveis para estadias de curta duração, por meio de plataformas digitais, pode alterar a finalidade residencial do condomínio. Segundo esse entendimento, quando o condomínio possui destinação exclusivamente residencial, esse tipo de utilização depende da aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil, que exige esse quórum para alteração da destinação do empreendimento.

É importante destacar que o tribunal não criou uma nova regra. O que fez foi interpretar a legislação já existente, concluindo que a exploração habitual da locação de curta duração pode representar uma mudança na destinação residencial do condomínio, especialmente em razão da alta rotatividade de hóspedes e dos impactos na segurança, no controle de acesso e na convivência entre os moradores.

O julgamento, entretanto, não foi unânime. Houve ministros que defenderam entendimento diferente, sustentando que a locação por temporada é uma modalidade prevista na Lei do Inquilinato e que a simples utilização de plataformas digitais, como o Airbnb, não descaracteriza, por si só, a finalidade residencial do imóvel. Para essa corrente, eventual restrição deveria constar expressamente na convenção do condomínio.

Além dessa decisão, o STJ também afetou a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos e determinou a suspensão dos processos semelhantes em todo o país até o julgamento definitivo da matéria. A futura tese terá efeito vinculante para os tribunais inferiores e servirá como referência obrigatória para casos semelhantes, trazendo maior segurança jurídica sobre o tema.

Na prática, o entendimento firmado pela Segunda Seção já representa um importante precedente e tende a orientar as decisões judiciais desde agora. Ainda assim, o julgamento dos recursos repetitivos será responsável por consolidar definitivamente a interpretação que deverá ser aplicada nacionalmente.

Para quem investe em locação por temporada, a principal lição permanece a mesma: antes de adquirir um imóvel ou iniciar a operação, é fundamental analisar cuidadosamente a convenção e o regulamento interno do condomínio. Em muitos casos, esses documentos serão determinantes para verificar se a atividade é compatível com a destinação do empreendimento.

Mais do que acompanhar as mudanças na jurisprudência, uma boa gestão imobiliária também passa por antecipar riscos, orientar corretamente o proprietário e garantir que a atividade seja exercida com segurança, transparência e respeito às regras de convivência.